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E’ stata approvata la riforma del condominio, ma non è una rivoluzione

Alcune delle modifiche più attese non sono arrivate, mentre sono arrivate tante piccole modifiche inerenti a singoli problemi della vita condominiale. È stata accantonata l’ipotesi di attribuire una capacità giuridica al condominio e quindi rimane la definizione di “ente di gestione”, rimanendo quindi in contraddizione nel momento in cui si continua a parlare di patrimonio del condominio. Inoltre, molte delle  modifiche introdotte sembrano limitarsi a trasformare in norma, i principi che in giurisprudenza avevano ormai trovato ampia conferma. Uno degli obiettivi principali della riforma, quello di ridurre il contenzioso, non sembra quindi che potrà essere raggiunto. Un esempio su tutti: la riforma non chiarisce i diversi problemi connessi all’acquisto ed alla vendita delle parti comuni.

È invece stato modificato in modo significativo, ma anche in questo caso in misura minore delle attese, il ruolo dell’amministratore. L'amministratore dovrà avere dei requisiti di onorabilità maggiori, dovrà stipulare una speciale polizza assicurativa a favore del condominio, a tutela dai rischi derivanti dalla professione svolta, ma solo su richiesta dell'assemblea e con costi a carico diretto del condominio. Il bilancio del condominio andrà redatto in uno stile più affine a quella di una vera e propria realtà aziendale. Viene introdotto l’obbligo di tenere un registro di contabilità, un riepilogo finanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e dei rapporti pendenti. Sarà necessario dare conto delle voci di entrata e di uscita, della situazione patrimoniale, dei fondi e/o delle riserve disponibili, al fine di consentirne un’immediata verifica. L’assemblea avrà la facoltà, in qualsiasi momento, di nominare un revisore dei conti, anche con riferimento a più annualità precedenti. I documenti contabili dovranno essere sempre visionabili da parte dei condomini e ne deve essere assicurata la conservazione per almeno dieci anni. L’assemblea potrà anche richiedere l'attivazione, a cura dell'amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio, ad accesso individuale protetto da una parola chiave, per consultare e stampare in formato digitale i rendiconti mensili e gli altri documenti dell'assemblea. È stato inoltre introdotto l’obbligo di uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.

Le modifiche inerenti al ruolo e agli obblighi dell’amministratore sono sufficienti per confermare buona parte degli scenari che abbiamo anticipato con l’ultima nostra newsletter: l’amministrazione dei condomini diventerà un business più strutturato e non più alla portata di singoli professionisti, se non addirittura, alla portata del vicino di casa più attivo, come ancora avviene nei centri minori. Considerando anche che l'amministratore non avrà più diritto a compensi oltre a quanto concordato annualmente, ovvero, non potrà più ricavare delle utilità economiche, ad esempio, dai lavori di manutenzione straordinaria, nonché che la riforma si estende anche agli edifici di edilizia popolare ed economica, l’amministrazione dei condomini diventerà un business interessante per molti attori, nuovi, o limitrofi, come gli attuali attori del facility management, dalla intermediazione mobiliare ed anche delle banche, come già avviene in Francia, considerando anche i nuovi obblighi in tema di gestione economica e gestione dei rischi. Il business è interessante, basti ricordare che la spesa dei circa 930.000 condomini italiani vale circa l’1% del PIL e riguarda 12 milioni di famiglie.

La sfida sarà quella di gestire i condomini nel nuovo contesto normativo, ma senza che questo faccia aumentare i costi. Questo timore è, secondo le diverse associazioni di condòmini, una certezza alla luce della riforma appena approvata, almeno nel breve termine. Nel medio-lungo termine i costi amministrativi potranno invece diminuire, qualora si imporranno nuovi modelli di business capaci di sfruttare economie di scala e sinergie con le tante altre attività e voci di spesa del condominio.